Betriebskostenabrechnung in Regensburg

Erstellung und gerichtsfeste Prüfung von Betriebskostenabrechnungen nach BetrKV — durch öbuv Sachverständigen (IHK Regensburg).

Für Wohn- und Gewerberäume erstellen wir Betriebskostenabrechnungen bzw. übernehmen eine Überprüfung bestehender Abrechnungen.

Unsere Leistungen

  • Erstellung von Betriebskostenabrechnungen nach BetrKV
  • Überprüfung bestehender Abrechnungen auf Richtigkeit und Vollständigkeit
  • Sachverständige Stellungnahme bei Streitigkeiten
  • Beratung zu Betriebskostenoptimierung

Unser Gesellschafter Reiner Gottl ist öbuv Sachverständiger für Betriebskostenabrechnung (IHK Regensburg) und bringt langjährige Erfahrung als ehemaliger Prokurist des größten ostbayerischen Wohnungsunternehmens mit.

Häufige Fehlerquellen in Betriebskostenabrechnungen

Bei der Prüfung tausender Abrechnungen sehen wir immer wieder dieselben Fehler — auf Vermieter- wie auf Mieterseite:

  • Falscher Abrechnungs­zeitraum — der Zeitraum darf 12 Monate nicht überschreiten und muss kalendermäßig zusammenhängen.
  • Nicht umlagefähige Positionen — Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltungs­rücklagen werden fälschlich als Betriebskosten umgelegt.
  • Falscher Umlageschlüssel — Heizkosten ohne Verbrauchserfassung pauschal nach Wohnfläche, oder Hausmeister-Stunden ohne nachvollziehbare Differenzierung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten.
  • Leerstandskosten zu Lasten der Mieter — anteilige Kosten für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter selbst tragen.
  • Fristversäumnis — Abrechnungen, die später als 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen, schließen Nachforderungen aus (§ 556 Abs. 3 BGB).

Für wen wir arbeiten

Wir prüfen und erstellen Betriebskostenabrechnungen für Vermieter privater Mehrfamilienhäuser, professionelle Wohnungs­unternehmen, WEG-Verwaltungen, Mieter und gewerbliche Mieter (Büro, Einzelhandel) sowie für Anwälte und Gerichte als sachverständige Stellungnahme. Bei Mieterhöhungs­fragen ergänzt das Mietwertgutachten die Betriebskostenprüfung; bei eskalierender Streitlage hilft Mediation häufiger als der Klageweg.

Ablauf einer Betriebskostenprüfung

Nach Auftragserteilung prüfen wir die Abrechnung in vier Schritten. Erstens den formalen Aufbau: Abrechnungs­zeitraum, Frist nach § 556 Abs. 3 BGB, Vorauszahlungssumme, Saldo, vollständige Aufschlüsselung der Kostenarten. Zweitens die Umlagefähigkeit: Abgleich jeder Position mit § 2 BetrKV und dem konkreten Mietvertrag — insbesondere bei Gewerbemietverträgen, in denen abweichende Kataloge möglich sind. Drittens die Umlageschlüssel: Heizkostenabrechnung nach HeizkostenV, Wohnflächenermittlung, Personenzahl-Stichtag, Wirtschafts­einheit. Viertens die Belegprüfung: stichprobenartiger Abgleich gegen Originalrechnungen, Versicherungs­scheine, Hausmeisterverträge und Wartungsverträge. Das Ergebnis liegt als schriftliche Stellungnahme vor — verwertbar im Schriftverkehr mit der Gegenseite, vor dem Amtsgericht oder in der Eigentümer­versammlung.

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Häufige Fragen

Alles Wichtige auf einen Blick.

Welche Betriebskosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Umlagefähig sind laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) u.a. Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung und Hausmeisterkosten — sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Welche Frist gilt für die Betriebskostenabrechnung?
Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zustellen. Verspätete Abrechnungen begründen keine Nachzahlungsansprüche mehr, Guthaben des Mieters bleiben aber fällig.
Was kann ich tun, wenn meine Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist?
Als Mieter haben Sie das Recht, die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten zu beanstanden und Belegeinsicht zu verlangen. Ein öbuv Sachverständiger für Betriebskosten wie Reiner Gottl (IHK Regensburg) kann die Abrechnung fachkundig prüfen und eine Stellungnahme erstellen.
Was ist der Unterschied zwischen Warm- und Kaltmiete?
Die Kaltmiete ist das reine Nutzungsentgelt für die Wohnung ohne Nebenkosten. Die Warmmiete umfasst zusätzlich die Betriebskostenvorauszahlungen (Heizung, Wasser etc.). Maßgeblich für Mieterhöhungen nach Mietspiegel ist stets die Nettokaltmiete.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten (z.B. Reparatur einer defekten Therme), Bankgebühren, Kontoführungs­gebühren, einmalige Gebäudeanstriche und Kosten für leer stehende Wohnungen. Häufige Falle: Hausmeisterkosten dürfen nur anteilig umgelegt werden, soweit keine Reparatur- oder Verwaltungstätigkeit darin enthalten ist.
Welche Umlageschlüssel sind zulässig?
Zulässig sind Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten und Verbrauch. Heizkosten und Warmwasser müssen nach Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig (mindestens 50 %, regelmäßig 70 %) abgerechnet werden. Steht im Mietvertrag kein Umlageschlüssel, gilt die Wohnfläche als gesetzlicher Standard (§ 556a BGB).
Hat der Mieter Anspruch auf Belegeinsicht?
Ja. Der Mieter darf alle abrechnungsrelevanten Originalbelege beim Vermieter einsehen — auf eigene Kosten gegebenenfalls in dessen Räumlichkeiten. Bei größerer Entfernung kann er Kopien gegen Erstattung der Kosten verlangen. Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, kann der Mieter Nachzahlungen zurückhalten.
Wer prüft Betriebskostenabrechnungen für WEG-Verwaltungen?
Wir prüfen Hausgeld- und Wirtschaftspläne sowie Jahresabrechnungen für Eigentümergemeinschaften und WEG-Verwalter — insbesondere bei strittigen Eigentümer­versammlungen, vor Beschluss­anfechtungs­klagen und bei Wechseln in der Verwaltung. Reiner Gottl ist als öbuv Sachverständiger der IHK Regensburg dafür ausdrücklich bestellt.