Mietwertgutachten in Regensburg

Gerichtsfeste Mietwertgutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohn- und Gewerberäume — Grundlage für Mieterhöhung (§ 558 BGB), Mietminderung und Nutzungsentschädigung.

Für Wohn- und Gewerberäume erstellen wir Mietverträge und übernehmen Überprüfungen. Ferner erstellen wir Mietwertgutachten zur Feststellung der ortsüblichen Miete.

Mietwertgutachten

Erstellung von Mietgutachten sowohl für Wohnraum als auch Gewerberaum, insbesondere:

  • Begründung von Mieterhöhungsbegehren, auch für komplexe Wohnanlagen
  • Nutzungsentschädigungen
  • Im steuerlichen Kontext

Mietminderung

Sachverständige Beurteilung von Mietminderungsansprüchen für Gewerbe- und Wohnraum.

Mietverträge

Erstellung und Überprüfung von Mietverträgen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Zusammenarbeit mit unserer Kooperationspartnerin Rechtsanwältin Magdalena Gomeier.

Methodik bei Mietwertgutachten

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 Abs. 2 BGB die übliche Miete für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren. Wir ermitteln sie über drei Bausteine:

  • Vergleichsmietenrecherche — anonymisierte Mietverträge ähnlich gelagerter Objekte aus unserer eigenen Datenbank, ergänzt um Auswertungen lokaler Marktberichte für Regensburg.
  • Wohnwertmerkmale — wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale nach Mietspiegel-Systematik: Bad-Ausstattung, Bodenbeläge, Lärmsituation, energetische Qualität, Aufzug, Balkon.
  • Mikrolage — Bewertung der konkreten Lagequalität (Altstadt, Innenstadt, Westen, Stadtteile wie Burgweinting, Königswiesen, Reinhausen, Kasernenviertel).

Anlässe für ein Mietwertgutachten

Typische Aufträge: Mieterhöhungsverlangen mit anschließender Klage auf Zustimmung (§ 558b BGB), Mietminderung wegen Schimmel oder Lärm, Bestimmung der zulässigen Wiedervermietungsmiete unter Mietpreisbremse, Nutzungs­entschädigung nach Vertragsende und ortsübliche Vergleichsmiete im steuerlichen Kontext (verbilligte Vermietung an Angehörige nach § 21 Abs. 2 EStG). Bei Streit um Nebenkosten ist eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung oft die sinnvollere oder ergänzende Maßnahme.

Vergleichsmiete, Marktmiete, Neuvertragsmiete — was gilt wann?

Diese drei Mietbegriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, sind juristisch aber strikt zu trennen. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist die maßgebliche Größe für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen — sie umfasst Bestands- und Neuvertragsmieten der letzten sechs Jahre. Die Neuvertragsmiete bzw. Marktmiete ist die aktuell am Markt erzielbare Miete, oft deutlich höher; sie ist Maßstab für die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) und für Wertermittlungen im Ertragswertverfahren. Bei Gewerberäumen gibt es keinen gesetzlich definierten Vergleichsmaßstab — hier zählt die marktübliche Miete unter Berücksichtigung von Lage, Vertragslaufzeit und Mieterausbau. In jedem Gutachten weisen wir aus, welcher Begriff zugrunde liegt und welche Datenquellen und Stichtage wir verwendet haben.

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Häufige Fragen

Alles Wichtige auf einen Blick.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Regensburg ermittelt?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand des Mietspiegels, vergleichbarer Mietobjekte oder durch ein Mietwertgutachten eines Sachverständigen ermittelt. Ein qualifizierter Mietspiegel existiert in vielen Städten; wo keiner vorliegt, ist ein Gutachten des Sachverständigen das anerkannte Nachweismittel.
Welche Voraussetzungen gelten für eine Mieterhöhung?
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, die neue Miete die Vergleichsmiete nicht übersteigt und die Kappungsgrenze (in der Regel 20 % in 3 Jahren) eingehalten wird (§ 558 BGB).
Wann kann ein Mieter die Miete mindern?
Mietminderung ist berechtigt, wenn ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt und der Mieter den Mangel dem Vermieter angezeigt hat. Ein Sachverständigengutachten dokumentiert Mangel und Minderungsquote rechtssicher für ein etwaiges Gerichtsverfahren.
Was kostet ein Mietwertgutachten vom Gutachter?
Die Honorarkosten richten sich nach Umfang des Objekts und Aufwand der Recherche. Ein Mietwertgutachten vom öbuv Sachverständigen in Regensburg ist oft günstiger als ein langer Rechtsstreit — kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Angebot.
Gilt der Regensburger Mietspiegel als qualifiziert?
Ja. Der Regensburger Mietspiegel 2026 (Stadtratsbeschluss vom 26.02.2026) ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB und wurde nach wissenschaftlich anerkannten Methoden erstellt. Damit gilt die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit. In Streitfällen — etwa bei untypischen Objekten, fehlenden Mietspiegelfeldern oder Gewerberaum — bleibt ein Sachverständigengutachten dennoch das verlässlichere Nachweismittel.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse in Regensburg?
Regensburg ist durch die bayerische Mieterschutzverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen (regelmäßig befristet und verlängert). Bei Wiedervermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten bei Neubau, umfassender Modernisierung und höherer Vormiete — ein Mietwertgutachten klärt, welche Miete zulässig ist.
Welche Bewertungsverfahren werden bei Gewerbemietgutachten eingesetzt?
Bei Gewerbemiete (Büro, Einzelhandel, Logistik) gibt es keine Mietspiegel. Wir ermitteln die marktübliche Miete über Vergleichsmieten ähnlich gelagerter Objekte, durch Lageklassifizierung (1A/1B/Nebenlage in Regensburg) und unter Berücksichtigung von Mietvertragslaufzeit, Indexklauseln und mieterspezifischen Investitionen.